WERTERMITTLUNG

Es gibt verschiedene Gründe, warum man den Wert einer Immobilie bestimmen möchte. Sei es, um den richtigen Verkaufs- bzw. Kaufpreis zu ermitteln oder für den Fall einer Erbauseinandersetzung, Scheidung oder sonstiger Gründe.

Ziel einer jeden Wertermittlung über bebaute oder unbebaute Grundstücke ist die Ableitung und Begründung eines abschließenden Urteils über den Verkehrswert. Die Definition des Verkehrswertes ist in § 194 Baugesetzbuch wie folgt beschrieben:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Es gibt verschiedene Verfahren zur Wertermittlung: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren, sonstige Verfahren.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren orientiert sich im Gegensatz zum Ertragswertverfahren überwiegend an den Kosten einer Immobilie und deren Zeitwert. Das Sachwertverfahren ist zunächst erst einmal ein technisches Verfahren, welches durch den Einsatz von sogenannten Marktanpassungsfaktoren den tatsächlichen Wert wiedergibt. Das Ergebnis des Sachwertverfahrens basiert auf den Wert des Bodens und dem derzeitigen Wert der Immobilie. Als Basis für diese Wertermittlung dienen die sogenannten Normherstellungskosten (NHK 2000). Bei dem Sachwertverfahren sind nachfolgende Angaben, die in der Regel vom Kunden zur Verfügung gestellt werden, besonders wichtig:

  • Zeichnungen zur Ermittlung der Bruttogrundfläche
  • Baujahr der Immobilie
  • Grundstücksgröße
  • Grundbuch wegen Belastungen (Wegerechte etc.)
  • Alle weiteren Daten werden von dem Gutachter erfragt bzw. durch eine intensive Besichtigung festgestellt.

Ertragswertverfahren

Im Gegensatz zum Sachwertverfahren orientiert sich der Ertragswert an den zukünftigen Überschüssen aus der Nutzung einer Immobilie und deren Zeitwert. Es kommt hier nicht darauf an, wie hoch die Herstellungskosten einmal waren.
Bei dem Ertragswertverfahren gibt es eine klare Norm, die bei der Ermittlung angewandt werden soll. Wichtige Daten die für eine Ertragswertermittlung notwendig sind:

  • Baujahr der Immobilie
  • Grundstücksgröße
  • Einnahmen aus der Immobilie (inkl. Leerstände etc.)
  • Grundbuchauszüge

Weitere Daten werden vom Sachverständigen vor Ort erfragt bzw. ermittelt.
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren spielt die Marktanpassung hier keine Rolle, da der Markt über die Einnahmen bzw. dem einzusetzenden Liegenschaftszins bereits berücksichtigt wurde.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken in erster Linie nur bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden bebaut sind. Heranzuziehen ist dieses Verfahren nur dann, wenn die Wert beeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Gebäudes mit einer Vielzahl anderer Gebäude vergleichbar sind.
Vergleichbar werden die Zahlen ggf. mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten oder Vergleichsfaktoren.
Wenn entsprechende Zahlen vorhanden sind, gilt dieses Verfahren als eines der genauesten Verfahren.

Sonstige Verfahren

Neben den bereits aufgeführten Gutachtensarten gibt es noch weitere Arten der Wertermittlung, auf die jedoch nicht näher eingegangen werden soll.

Hierzu zählen:

  • Mietwertermittlung
  • Beleihungswertermittlung
  • Versicherungswertermittlung etc.
  • Je nach Notwendigkeit und Anforderung wird ein geeignetes Verfahren ausgewählt.